不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンとして人気があります。会社員でも不動産オーナーになって不労所得を得ている人もいます。
アパート一棟を購入し、不動産投資に取り組む人もいます。複数の部屋があることで家賃収入は大きくなり、空室リスクも分散されることから、人気があります。ただ、初期投資が大きくなること、エントランス、エレベーター、外壁など修繕の範囲が広くなり将来的な費用負担が大きくなることが考えられ、躊躇する人もいます。
ワンルームマンションは、初期投資が比較的小さくなることで取り組みやすいと考えられていて、人気があります。ワンルームマンション投資は都市部の物件を前提にしており、地方住みには別の意味でも夢があります。福井に住んでいながら東京２３区内のワンルームマンションを所有しているという夢のような現実とでもいいましょうか。ただし、それだけでワンルームマンション投資を始めるのは危険です。
そんな人気のワンルームマンション投資を「光と影」というような異なる角度から見ていこうと思います。
ワンルームマンション投資について４つのポイントを解説
ワンルームマンション投資の「インカムゲイン・キャピタルゲイン」
インカムゲインとは
インカムゲインとは資産を保有していることで得られる利益のことです。
【光】
不動産投資の場合は毎月の家賃収入にあたります。長期的に安定した利益を得られることが大きなメリットです。本業とは別に副収入を確保することで夢の実現、アーリーリタイアも目指すことができます。
【影】
ワンルームマンションを購入するときにローンを組む場合が多いと思います。家賃収入でローン返済となりますが、空室になるタイミングがあるとローン支払いは自己資金からとなります。もし、空室が続くようでしたら生活に影響が出てきます。
キャピタルゲインとは
キャピタルゲインとは、保有している資産を購入した価格より高額で売却することで得られる利益のことです。
【光】
インカムゲインより大きな利益が出る可能性があります。不動産は資産価値があがることで売却益を得ることができます。
【影】
不動産価値は必ず上がるということはなく、売却しても損失が出る可能性があります。住宅ローンを組んでいる場合は残債より売却額にが小さくなると、ローンが残ってしまうこともあります。
ワンルームマンション投資は「生命保険の代わりとして活用」
ワンルームマンション投資において、住宅ローンを組むことが多いということを前提でお話しします。
【光】
住宅ローンを利用して物件を購入する場合、団体信用生命保険に加入します。万が一の場合、掛けている保険からローン残債が決済されるという仕組みです。
団体信用生命保険で住宅ローンが清算されローン返済が不要となり、家賃収入はそのまま継続となることで遺族の生活費に充当することができます。生命保険の「収入保障保険」の代わりになります。
ローン返済が不要になった時点で所有物件を売却すると一時金を受け取ることもできます。
【影】
家賃収入から、住宅ローン返済、固定資産税、火災保険料、修繕費などを支払っていきます。ワンルームマンションの物件によっては、家賃収入で支払いの全てを賄えない可能性があります。その家賃を超える毎月の支払いが生命保険料として納得できるかどうか検討する必要があります。
ワンルームマンション投資で「老後の年金として活用」
【光】
定期的に家賃収入があるので、老後の年金の上乗せに有効です。貯蓄を取り崩すことなく老後を過ごすことができます。私的年金として不動産収入があると安心です。
【影】
家賃収入を老後資金として活用するためには、それまでに住宅ローンの支払いを終わらせていることが重要です。６０歳、６５歳、７０歳などご自身のライフプラン、キャリアプランに合わせてワンルームマンション投資の住宅ローンの支払期間を設定する必要があります。
ローン期間が短くなると毎月の返済額が大きくなり家賃収入を超えてしまうかもしれませんから、注意が必要です。
ワンルームマンション投資は節税対策になる
節税に対しても効果があると言われています。
節税となる税金は、所得税・住民税、そして相続税・贈与税です。
所得税・住民税
【光】
減価償却・損益通算が使えることで節税メリットがあります。火災保険料、固定資産税、修繕費などの経費とは別に減価償却として経費で計上できます。減価償却とは実際の支払いはありませんが経費として計算できるものです。経年による資産価値の減少を経費として計算します。
例えば、家賃収入が年間１２０万円、減価償却１２０万円、その他経費で２０万円あったとしたら、収入より経費が上回るのでこの不動産投資は赤字ということになります。
赤字が２０万円なので、本業の会社員としての収入からその分をマイナスできるので、収入が下がり、所得税が下がることになります。つられて住民税も下がるので節税効果が出てきます。副業である不動産投資の赤字と本業の会社員の所得を、合計で計算することを損益通算といいます。
【影】
自宅の住宅ローン控除、その他の所得税控除できるものとぶつかります。不動産投資の所得税の節税効果が発揮されない可能性もあります。高額所得者で節税の余地があれば活用できます。
また、購入した物件でも差が出ます。ワンルームマンション投資に取り組む場合は、情報を集めて冷静に判断することが重要です。
節税効果は個人差あります。
ご自身の収入と物件により効果が異なります。思ってたのと違うという状況になりかねません。
相続税・贈与税
【光】
資産の評価において現金預金は額面通りの評価となります。２０００万円なら２０００万円ですし、５０００万円なら５０００万円です。当然そうなります。
不動産の場合は、相続評価額は時価の８０％程度となっているのが一般的で、２０００万円の物件は１６００万円の評価、５０００万円の物件は４０００万円の評価となります。
さらに、投資用のワンルームマンションは賃貸用物件になるので、土地と建物の評価額が軽減されます。
【影】
相続対策での不動産投資は注意が必要です。その他の資産とのバランスが重要です。相続の場合、どの遺産を誰に渡すかが重要となりますが、ワンルームマンションを子ども２人で分割することはできません。それでも子ども２人にワンルームマンションを相続してもらう場合は、所有権を共有することになります。これは注意が必要で将来の揉め事の種を残すことになります。相談のなかでも共同所有はお勧めしておりません。
現預金、金融商品そしてワンルームマンションなど、相続財産のバランスによっては節税効果を実感できますが、意図せず揉め事を仕込むことになりかねません。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
今回は一般的な情報としてお伝えしました。
あなたがワンルームマンション投資をやってみようと考えるとき、収入や資産、物件情報によって状況は変わります。まさしく個別案件です。
ライフスタイルプラスでは東京の不動産会社と提携しているので、２３区内の投資用ワンルームマンションの紹介もできます。
物件をいろいろと見ていて思うのは、家賃収入と住宅ローン返済のバランスが重要だということ。
そして、ご自身のライフプランに沿っているかどうかもポイントです。
ワンルームマンション投資は、基本的に有効だと考えています。
光と影を確認して、ワンルームマンション投資に取り組んでみたいと思ったら、ご相談ください。
不動産会社の営業担当者の売り込みトークの前に、ファイナンシャルプランナーに相談することがワンルームマンション投資のファーストステップです。